Wooncrisis: oorzaken en oplossingen…….

Nar begint met een luchtig gedicht over wonen (onbekende auteur) getiteld:’

Droompaleis

“De vogeltjes hebben een nest in een boom

de muisjes een hol in de grond

de haas heeft een kuiltje, gewoon in het veld

de slak draagt zijn huis liever rond

een pissebed zit ergens onder een steen 

een spinnetje woont in een web

maar zie ik hun huisjes, dan vind ik meteen

dat ik echt een droompaleis heb!”

De wooncrisis uit zich op vandaag de dag zeer scherp in het gebrek aan huizen voor (koop)starters en het uitblijven van doorstroming op de woningmarkt. Zeker nogal wat gemeenten zien dat zo. De oplossing zal veelal, zo vinden zij, moeten komen van het Rijk, dat met geld en consistent beleid over de brug zal moeten komen. 

Welke pijnpunten zien de gemeenten zoal? Gemeenten willen gaarne bijbouwen, maar worstelen in het bijzonder met de sterk gestegen bouwkosten en de voor de bouw noodzakelijke investeringen in mobiliteit. Op behoorlijke afstand volgen de positie van grondeigenaren en de duurzame ambities zoals klimaat adaptief en natuur inclusief bouwen van het huidige demissionaire kabinet. Om toch in nieuwe woningen te kunnen voorzien willen sommige gemeenten serieus werk maken van flexwoningen. Maar dan speelt het gebrek aan locaties plus onduidelijkheid over de locatie weer een rol. De aantallen woningen die via transformatie van kantoor- en bedrijfspanden kunnen worden toegevoegd liggen beduidend hoger. In de praktijk blijven flexwoningen echter met name achter omdat nogal wat gemeenten de voordelen ten opzichte van reguliere woningen niet of onvoldoende zien.

Wel is er een groeiende animo voor betrekkelijk nieuwe oplossingen als optoppen, het zogenaamde bouwen van extra woonlagen op bestaande bouw, en woningsplitsing. Dit zijn aantrekkelijke alternatieven. Maar zowel optoppen als woningsplitsing zijn geen eenvoudige processen.

Ook een stimulans als de Woningbouwimpuls wordt positief gewaardeerd. Meer nog dan de Startbouwimpuls of Woondeals. Wellicht zou een zogenaamde Realisatiebonus als een krachtige incentive beter kunnen werken. Vaak blijkt ook dat de kosten van infrastructurele maatregelen in relatie tot het aantal woningen te hoog zijn.

Bij gemeenten is het gevoel dat de incidentele subsidieregelingen, die minister Hugo de Jonge in het leven heeft geroepen, naar verhouding veel personele capaciteit vergen. Dat komt ook tot uiting in de adviezen die gemeenten verstrekken aan het beoogde nieuwe kabinet van PVV, VVD, NSC en BBB. Structureel geld voor structurele uitgaven is de boodschap. Bijvoorbeeld door standaard onrendabele toppen af te dekken of door een fonds voor urbane vernieuwing te initiëren. Corporaties hebben, aldus gemeenten, bij het vlottrekken van de nieuwbouw een vitale sleutelrol. Zij kunnen doorbouwen in economisch onzekere tijden. Beperk hun vennootschapsbelasting en versoepel de regels voor midden huur, zodat corporaties ook daarin een grotere rol kunnen spelen. 

Ondanks dat zo’n 80% van de gemeenten vindt dat het Rijk primair aan zet is om de wooncrisis op te lossen, blijft de immense bouwopgave uiteindelijk toch een kwestie van lokaal maatwerk. Het Rijk is in de positie om landelijk een aantal belemmeringen weg te nemen en middelen in te zetten. Gemeenten zullen dus op lokaal niveau de juiste randvoorwaarden moeten scheppen om tot uitvoering te komen, zoals met name ruim voldoende inzet, zowel kwantitatief als vooral kwalitatief, van ambtelijke capaciteit. Gemeenten zijn op zoek naar structurele financiering van de woningbouw door het Rijk, het liefst gekoppeld aan aantallen te realiseren woningen. Nu is het Rijksbeleid te onzeker en kost het gemeenten veel tijd. Omdat het Rijk ook veel doelstellingen geeft, geven gemeenten terecht aan dat daar dan ook de financiële middelen voor moeten komen. Het zou niet onlogisch zijn die middelen te koppelen aan de opgave voor betaalbare woningen. Want bij veel gemeenten uit de wooncrisis zich immers vooral in een tekort aan betaalbare woningen. 

Daarnaast hoor je nogal eens kritiek op de iedereen-is-welkom politiek van onze huidige (demissionaire) regering. Met een bevolkingstoename van 140.000 per jaar kun je bouwen tot je een ons weegt, doch dat tempo is heel moeilijk bij te houden. Als je ‘de voordeur’ onvoldoende sluit en ‘de achterdeur’ op slot doet wordt het huis van Nederland te vol. Dat is een probleem dat wellicht door het beoogde nieuwe extraparlementaire kabinet onder leiding van Dick Schoof, nog even topambtenaar en met een planologie studieachtergrond in Nijmegen, RK opgevoed in de Bollenstreek/Twente en gewezen lid van de PvdA, al dan niet deels, wordt opgelost. 

Verder speelt in woningland nog een heel groot probleem. Tegen 1/3 van de geplande woningen lopen bezwaren omdat burgers, wij dus, vrezen voor ons uitzicht of privacy en vaak doorprocederen tot de Raad van State. Bezwaarprocedures dus, die veelal een tot twee jaar voor vertraging zorgen. De belangrijkste ‘boosdoeners’ zijn dus gewone burgers, zoals jij en Nar. Bezwaarmakers zijn veelal buurtbewoners, natuurbeschermingsorganisaties en bedrijven. Hoewel er veel aandacht is voor rechtszaken over stikstof en andere natuurproblematiek, lijken de voornaamste redenen voor procedures tegen woningbouw met name op het persoonlijke vlak te liggen. In ¾ van de gemeenten klagen bezwaarmakers over aantasting van hun uitzicht, maar ook angst voor aantasting van privacy door inkijk is een belangrijke reden voor bezwaar. Net als verkeersoverlast en problemen met parkeren. Bezwaarmakers die hun ergernis met statushouders aanvoeren als argument tegen woningbouw komen veel minder voor. Wel maakt het voor de vertraging uit of een zaak uiteindelijke bij de hoogste bestuursrechter, de Raad van State, terecht komt. Doordat deze Raad van State overbelast is, kan het lang duren voordat een zaak op zitting komt, waarna de uitspraak weer maanden op zich kan laten wachten. Kabinet: zorg er dus voor dat er extra capaciteit komt bij de Raad van State. Maar besef ook als burger, instantie en bedrijf dat in een overbevolkt land je wensen/(vermeende) rechten vaak niet gehonoreerd kunnen worden bij een nauwkeurige afweging van belangen. 

Versnellen van procedures kan volgens deskundigen door: omwonenden vroegtijdig te betrekken bij een bouwproject. Participatie aan het begin van het proces is niet alleen voordelig voor burgers, doch ook voor bouwende gemeenten. Betrek verder niet alleen de direct omwonenden, maar ook een complete wijk of een geheel buurtschap bij een nieuw bouwproject. Investeer dus in omgevingsdialogen. Communicatie en openheid in een vroegtijdig stadium zijn relevant.  

Uit het hoofdlijnenakkoord van PVV, VVD, NSC en BBB blijkt dat de woonagenda van CDA-minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge 1 op 1 wordt doorgezet met een extra investering van 7,5 miljard voor meer woningen en infrastructuur. Dat is goed nieuws voor al die regio’s die zich hier al op hebben voorbereid. Daarnaast ook prima nieuws voor de starters, die nu veel te lang moeten wachten op een huis en de jonge gezinnen die hun appartement uitgroeien. 

Uiterst benieuwd hoeveel van de geplande 900.000 woningen erbij zijn gekomen in 2030. Wat komt er in het definitieve regeringsakkoord te staan inzake woningbouw en infrastructuur en wie mag de woningkar met ambitieus beleid gaan trekken? 

Nar eindigt ook met een kort woongedicht van Axel van der Ende met als titel: 

In Laren

“In Laren is het uitgelezen wonen

Daar til je bij het eerste straaltje licht

Het sluimermasker van je gezicht

Een dag in ’t paradijs gaat zich weer tonen

De nimmer teruggekeerde heer B. Botje

Heeft naar ‘t schijnt alhier een tweede kotje…”

S.F. Nar